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瑞银证券新兴经济体聚焦如何找出楼市泡沫较好

2020-11-20 来源:

瑞银证券:新兴经济体聚焦 如何找出楼市泡沫 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

UBSInvestmentResearch新兴经济体聚焦如何找出楼市泡沫全球经济研究新兴市场香港2010年2月2日经济学家derson@+记住,和理论家不同,一个实验家一旦被误解,就不会有翻身之日了。

—俄罗斯物理学家阿基莫维奇一个愚蠢的问题?今天的焦点报告我们将从一个貌似很愚蠢的问题开始:你怎样能找出新兴市场的楼市泡沫?为什么说这个问题很愚蠢?因为几乎每个投资者都知道楼市泡沫“长什么样”:房价上涨……是大涨,然后下跌……是大跌。就这么简单。

真是这样吗?不用说,在许多情况下房银两、掌门令、基础武学秘籍、礼金价说明了一切。以近期美国和英国的泡沫为例:观察图1中房价相对于收入的走势,很容易看到这个比率在哪个点锐升—也就是从年开始,这种上涨既是绝对意义上的,也是相对于历史均值而言的。

图1:美国及英国的泡沫图2:香港及新加坡的泡沫英国美国(右轴)房价/收入指数(2000=100)英国美国(右轴)房价/收入指数(2000=100)英国美国(右轴)房价/收入指数(2000=100)香港新加坡房价/收入指数(1990=100)香港新加坡房价/收入指数(1990=100)香港新加坡房价/收入指数(1990=100)资料来源:CEIC,Haver,瑞银估算.该图显示了全国房价除以人均GDP和家庭收入平均值的结果。

资料来源:CEIC,Haver,瑞银估算.该图显示了整个国家/地区房价除以人均GDP和家庭收入平均值的结果本报告由瑞银证去年超市中还有百元以下的低价保暖内衣券亚洲有限公司编制分析师声明及要求披露的项目从第6页开始新兴经济体聚焦2010年2月2日UBS2上世纪90年代香港和新加坡的房价泡沫也很容易看出(图2)–正如我们在2009年11月18日的新兴市场透视报告《下一个新兴市场泡沫》中所述,过去五年在许多中欧及东欧市场,房价涨幅非常明显。

亚洲危机经济体又如何?但亚洲危机经济体又如何?如下所示,像泰国、韩国及马来西亚这样的地方,房地产借贷及投资在房价的大涨和随后的大跌中扮演着重要角色–但你要是看整体的房价收入比(图3)是永远也发现不了这点的;根据官方统计数据,至少,在上世纪90年代的大多数时间里,房价是持平或下跌的。

图3:并无迹象表明有问题韩国台湾马来西亚泰国中国大陆房价/收入指数(2000=100)韩国台湾马来西亚泰国中国大陆房价/收入指数(2000=100)韩国台湾马来西亚泰国中国大陆房价/收入指数(2000=100)资料来源:CEIC,Haver,瑞银估算.该图显示了整个国家/地区房价除以人均GDP和家庭收入平均值的结果.如果你观察印尼和菲律宾等经济体的广泛数据也不会发现这点,因为这些经济体并没有较好的广泛时间序列数据(我们注意到大多数拉美经济体和非洲也是如此)。

虽然今日对中国楼市的争论沸沸扬扬,但仅凭观察房价,你也无法洞悉中国大陆楼市所面临的根本压力(图3中的粉线);过去十年,在我们所追踪的上述所有亚洲经济体中,实际上中国的整体房价/收入比趋势跌幅是最大的。

关注成交量和杠杆–而非房价由此引出我们在本文中的关键结论—在新兴世界,仅仅关注房价也不是一直都会有效地说明房地产市场即将出现的问题。

是否有更好的指标?我们认为答案是肯定的:除了房价外,投资者应该关注成交量和杠杆。

这是什么意思?如果你观察建设及房地产活动占GDP的比重,显然上述所有的亚洲经济体均发出了清晰的警报信号。从1987年到1997年相对成交量几乎翻了一番,然后在金融危机的冲击下大跌–而且自那时起再也未能“收复失地”,甚至离“鼎盛时期”还差得很远(图4).11图4中泰国和马来西亚的线包含了金融媒介及房地产服务的附加值。

新兴经济体聚焦2010年2月2日UBS3图4:更好的指标–成交量图5:更好的指标–杠杆6%8%10%12%14%16%18%20%韩国台湾马来西亚

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